Перша інфраструктурна компанія України

Сьогодні розмова піде на тему покупки замку. Спочатку дискусія зародилася під постом "Як заощадити на покупці замку", де я розповідала про малобюджетном варіанті - придбання замкових руїн під реконструкцію. І там я в кінці додала приписку "Не раджу купувати руїни в кредит".

Чому?

Відповідь, здавалося б, очевидний: якщо у вас немає, скажімо, 50 000 євро, то реконструкцію ви не потягнете тим більше. Для орієнтації: зведення 5 * шато-готелю буде коштувати в середньому 15 млн євро, і це далеко не межа.

Другий аргумент лежить в нематеріальній площині. Чотири роки тому я проводила опитування десятків власників замків: перша половина - це історії успіху, а друга - повне розчарування і банкрут. Вибірка, звичайно, недостатня. І причин (не) удачі насправді дуже, дуже багато, про них я як-небудь розповім. Я тоді навіть вивела складну формулу успішного проекту в замках.

Але є дещо на самому початку - то, що зумовлює сценарій розвитку подій. Це відносини між власником і замком.

Коли вам дзвонять з банку з вимогою виплатити кредит з відсотками, а у вас раптом виникли проблеми: втратили роботу, захворіли, витратили гроші на навчання дітей або просто вирішили відпочити в екзотичній країні - то ваше ставлення до замку негайно зіпсується. Адже це замок в усьому винен! Більш того, вам потрібно буде терміново шукати гроші, ви поїдете заробляти. А це неправильно. Замок повинен стати вашим пріоритетом. Це покупка на все життя, тим більше якщо це "всього лише" руїни.

Третя причина лежить в природі кредитів як таких. Потрібно вести себе по фен-шую, друзі. Позичати можна лише тоді, коли віддавати гроші за вас буде хтось інший. Якщо ви купуєте замок в непоганому стані, то ви тут же можете відкрити кафе, квест-рум, хостел, проводити весілля і відбивати кредит. Але в руїнах реалізувати старт-ап круглий рік дуже складно. Але можливо! Ось про це, будь ласка, подумайте серйозно!

Однак моя відповідь на питання, чому не варто купувати руїни в кредит, буде не таким. А ось таким:

Тому що треба брати не кредит на покупку нерухомості, а отримувати від банку проектне фінансування.

Що означає проектне фінансування?

Так надходять майже всі забудовники. Банк стає лихварем, а вашим партнером. Ви разом з банківськими експертами складаєте бізнес-план на основі вашої пропозиції, де оцінюєте реалізацію проекту готелю в, скажімо, 5 мільйонів євро. Після підрахунків ви розумієте, що перші гроші почнуть приходити через півтора року, тобто саме з цього моменту ви почнете гасити кредит.

Перший етап: 100 000 євро вам треба на покупку руїн з землею і ще 300 000 на проект з будівельним дозволом, разом 400 000 євро. Перший етап триватиме 18 місяців. Всі ці 18 місяців ви користуєтеся грошима, але не розраховуєтесь з банком, це "заморожений" етап.

Другий етап: Ви отримали будівельне дозвіл, і тепер ви можете почати попередній продаж часток у проекті. Скажімо, 10 з 40 апартаментів вирішено продати інвесторам, які дані номери можуть здавати в оренду або жити в покоях, коли їм захочеться. З отриманих від інвесторів грошей ви а) починаєте виплачувати кредит на покупку і будівельне дозвіл, б) вкладати в маркетинг. У той же час банк фінансує основну частину будівництва.

Третій етап: Ви бачите, що будівництво затягнулася (наприклад, ви знайшли в замкових підвалах Бурштинову кімнату), але банк наполягає на поверненні грошей. Тоді ви оголошуєте про продаж ще 10 номерів - але вони вже в закінченому стані, плюс Янтарна є історія з Бурштинової кімнатою, тому апартаменти коштують дорожче.

Четвертий етап: Готель закінчений, ви наймаєте керуючу компанію, яка займається готелем. З половини прибутку ви протягом 10 років виплачуєте частку банку, решту грошей - ваші.

Ще раз повторюю: банк повинен стати вашим партнером, а не простим лихварем. І знайти такий банк для проекту в старовинних руїнах дуже, дуже складно, але можливо. Ви самі розумієте, що в керівництві фінорганізації повинен бути такий же castleман або навіть маніяк, як і ви. Він повинен усвідомлювати велику місію з відновлення історичної спадщини, покладену на його компанію. Він повинен пишатися своїм вчинком і відчувати себе благородним чоловіком. Ось такий банкір вам буде потрібен.

Тепер ви розумієте, з чого треба почати пошуки замку? З пошуку "свого" банкіра.

Якщо вам цікаво дізнатися, як же його знайти, то напишіть нам.